L’Amendement Dupont ne crée pas, à lui seul, un nouvel avantage fiscal pour l’achat d’un logement : il vise le régime d’apport-cession et le réinvestissement du produit de cession. Son effet sur l’immobilier dépend donc de la nature des opérations réalisées. Pour les propriétaires bailleurs, les changements les plus directs relèvent plutôt du statut créé par l’amendement Jeanbrun et des mesures de la loi de finances 2026.
À retenir sur l’Amendement Dupont et l’immobilier
Le nom « Amendement Dupont » peut prêter à confusion : la proposition concernant l’apport-cession ne se confond pas avec les mesures fiscales destinées à la location. Distinguer ces deux mécanismes permet d’évaluer leur véritable effet sur un investissement immobilier.
- Une portée ciblée : Dupont concerne le réinvestissement du produit d’une cession de titres.
- Un seuil proposé : le réinvestissement envisagé serait porté à 90 %.
- Un dispositif distinct : Jeanbrun prévoit un amortissement annuel de 3 % sous conditions.
- Un calcul à vérifier : le foncier est exclu de la base amortissable.
La distinction entre opération sur titres et location immobilière est déterminante pour apprécier l’avantage fiscal réellement accessible.
Amendement Dupont : une mesure d’apport-cession, pas un régime locatif
L’Amendement Dupont évoqué dans les textes sur la fiscalité vise l’apport-cession, un mécanisme encadré par l’article 150-0 B ter du Code général des impôts. Il concerne des contribuables qui apportent des titres à une société holding avant leur cession, avec un report d’imposition soumis à des conditions de conservation et de réinvestissement.
La proposition portée par l’amendement n° 001415 consiste à relever à 90 % la part du produit de cession devant être réinvestie dans l’économie. La holding conserverait ainsi une marge pour régler les frais et la fiscalité liés à l’opération. Il s’agit d’une mesure sur la circulation du capital, et non d’une déduction directe sur les revenus fonciers.
Quel lien avec un investissement immobilier ?
Le lien est indirect. Un investisseur peut envisager de réorienter des fonds issus d’une cession vers une activité immobilière, mais la présence d’un bien immobilier dans une opération ne suffit pas à rendre le réinvestissement admissible au dispositif. Les critères portent notamment sur la nature de l’activité financée et sur les conditions précises du régime.
Une société qui détient des logements pour les louer ne doit donc pas présumer que l’acquisition entre automatiquement dans les réinvestissements éligibles. Avant toute opération, il faut vérifier le texte applicable et la situation de la holding avec un professionnel. En matière d’apport-cession, une erreur de qualification peut compromettre le report d’imposition recherché.
Fiscalité immobilière en 2026 : les mesures qui touchent directement les bailleurs
Pour les propriétaires bailleurs, les dispositions liées au statut du bailleur privé issu de l’amendement Jeanbrun ont un effet plus immédiat. La loi de finances pour 2026, référencée sous le numéro LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 dans les éléments disponibles, met en place un mécanisme d’amortissement au régime réel pour certains logements loués nus en résidence principale.
Le contexte est celui d’un marché locatif fragilisé : la suppression du Pinel au 1er janvier 2025 et la hausse des taux d’emprunt ont pesé sur l’investissement immobilier. Le plan « Relance logement », lancé le 23 janvier 2026, s’inscrit dans la volonté de réorienter une partie de l’épargne vers l’offre locative. Cette réforme ne réactive pas le Pinel : elle propose une logique fiscale différente, fondée sur la déduction d’un amortissement.
Amendement Jeanbrun : comment fonctionne l’amortissement de 3 %
Le mécanisme prévoit un amortissement annuel égal à 3 % de la base amortissable du logement. Cette base ne comprend pas le terrain : une fraction forfaitaire de 20 % du prix d’acquisition net de frais est retranchée. L’amortissement vient réduire l’assiette des revenus locatifs imposables au régime réel ; il ne constitue pas un crédit d’impôt ni une réduction immédiate de l’impôt sur le revenu.
Pour un logement acquis 200 000 euros nets de frais, la base retenue s’élève ainsi à 160 000 euros. L’amortissement annuel atteint 4 800 euros, soit 3 % de cette base. L’investisseur doit toutefois respecter les conditions du dispositif, notamment la location nue du logement comme résidence principale et les engagements de location prévus par le texte.
| Élément | Règle indiquée pour le dispositif | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Taux d’amortissement | 3 % par an | Déduction appliquée à la base amortissable |
| Valeur du foncier | 20 % du prix net de frais | Cette part est exclue du calcul |
| Type de location | Logement nu en résidence principale | Le bien ne relève pas du LMNP pour cette location |
| Régime fiscal | Régime réel | Charges et amortissement sont pris en compte selon les règles applicables |
| Prélèvements sociaux | Taux global indiqué : 17,2 % | La CSG représente 9,2 % de ce total |
Exemple : mesurer l’effet sur les revenus fonciers
Considérons un appartement acheté 200 000 euros et loué 800 euros par mois, soit 9 600 euros de loyers annuels. Avec 3 500 euros de charges déductibles et 4 800 euros d’amortissement, le revenu imposable ressort à 1 300 euros dans cette simulation simplifiée : 9 600 − 3 500 − 4 800.
Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % sur les mêmes loyers conduirait à une base imposable de 6 720 euros, si le contribuable remplit les conditions d’accès à ce régime. L’écart illustre l’intérêt potentiel du réel, mais ne garantit pas que celui-ci soit toujours préférable : niveau des charges, financement, tranche marginale d’imposition et règles de cumul doivent être examinés ensemble.
La base de calcul mérite une attention particulière. Appliquer 3 % aux 200 000 euros au lieu des 160 000 euros admissibles ferait apparaître 6 000 euros d’amortissement, soit 1 200 euros de déduction excessive par an. Une optimisation fiscale correcte commence par un calcul conforme, pas par la recherche du montant le plus élevé.
CSG, logements vacants et autres dispositifs fiscaux
Les mesures fournies indiquent le maintien d’une CSG de 9,2 % pour les revenus concernés, au sein de prélèvements sociaux dont le taux global est de 17,2 %. Pour un bailleur imposé au barème, ces prélèvements s’ajoutent à l’impôt sur le revenu calculé sur le revenu foncier net. L’amortissement peut réduire l’assiette imposable lorsqu’il est applicable, mais il ne supprime pas les prélèvements sociaux.
La taxe sur les logements vacants évolue également : la TLV et la THLV doivent être réunies dans une taxe unique à compter du 1er janvier 2027. La mesure vise les logements laissés volontairement inoccupés dans les communes concernées. Un logement effectivement proposé à la location ou à la vente à un prix cohérent peut bénéficier d’une exonération selon les conditions applicables ; les propriétaires devront conserver les éléments permettant d’établir leur situation.
Ce qui change, et ce qui ne change pas pour l’investisseur
- Le Pinel : les nouveaux investissements ne sont plus ouverts depuis le 1er janvier 2025 ; les engagements déjà souscrits continuent selon leurs propres échéances.
- Loc’Avantages : le dispositif conventionné avec l’Anah reste disponible sous conditions de loyer et de ressources du locataire.
- Le déficit foncier : ses règles générales ne sont pas remplacées par l’amortissement du statut de bailleur privé.
- La plus-value immobilière : l’amendement Dupont sur l’apport-cession ne modifie pas, à lui seul, le régime ordinaire de cession d’un logement détenu directement.
- La SCI : le choix entre imposition à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur les sociétés conserve ses conséquences propres ; l’accès au nouveau mécanisme doit être vérifié au regard de la structure et du texte d’application.
Les règles de l’apport-cession, l’imposition locative et la plus-value immobilière répondent à des mécanismes distincts. Les rapprocher sans les confondre est essentiel pour comparer des stratégies patrimoniales cohérentes.
Comment évaluer l’impact fiscal avant d’investir
Une simulation utile ne se limite pas au montant de l’avantage annoncé. Elle compare les loyers attendus, les charges, les intérêts d’emprunt, la durée de détention, le régime fiscal et les contraintes de location. Pour l’Amendement Dupont, il faut en plus déterminer si le projet envisagé constitue un réinvestissement conforme aux critères de l’apport-cession.
Avant de signer, un investisseur peut réunir les éléments suivants :
- Identifier si l’opération porte sur un logement détenu directement ou sur des titres apportés à une holding.
- Vérifier le texte applicable et les conditions précises de réinvestissement, de location ou de détention.
- Calculer la base amortissable en excluant la fraction forfaitaire correspondant au foncier.
- Comparer le régime réel et le micro-foncier à partir des charges réellement supportées.
- Faire contrôler les conséquences sur l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et la plus-value éventuelle.
Les textes de référence sont consultables sur Légifrance et les informations déclaratives sur impots.gouv.fr. Les modalités d’application et les conditions d’éligibilité doivent être vérifiées avant toute décision, notamment lorsque des décrets ou précisions administratives sont attendus.
L’Amendement Dupont crée-t-il une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ?
Non. La proposition évoquée vise le régime d’apport-cession et le réinvestissement du produit d’une cession de titres. Elle ne crée pas, à elle seule, de réduction d’impôt pour un achat immobilier locatif.
Un investissement locatif peut-il compter comme réinvestissement au titre de l’apport-cession ?
Ce n’est pas automatique. L’éligibilité dépend de la nature de l’activité financée et des critères applicables au régime. Une acquisition immobilière destinée à la location ne doit pas être considérée comme admissible sans vérification juridique et fiscale préalable.
Comment calculer l’amortissement de 3 % du statut bailleur privé ?
D’après les éléments disponibles, il faut appliquer 3 % à 80 % du prix d’acquisition net de frais, la part foncière étant évaluée forfaitairement à 20 %. Pour un bien de 200 000 euros, l’amortissement annuel illustratif est de 4 800 euros.
L’amortissement du bailleur privé remplace-t-il le Pinel ?
Non. Le Pinel n’accepte plus de nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Le statut de bailleur privé repose sur la déduction d’un amortissement des revenus locatifs au régime réel, et non sur une réduction d’impôt calculée en pourcentage du prix d’achat.
La taxe sur les logements vacants change-t-elle immédiatement ?
La fusion annoncée de la TLV et de la THLV doit entrer en vigueur le 1er janvier 2027. Les propriétaires doivent vérifier les règles applicables à leur commune et conserver les justificatifs relatifs à l’occupation, à la location ou à la mise en vente du logement.
